La casuística y el tratamiento fiscal es distinto según se alquile la vivienda habitual, una segunda vivienda, o se trate de un subarriendo. La mera tenencia de la que constituye tu vivienda habitual no te genera ningún tipo de rendimiento tributario. Ahora bien, si te has decidido a obtener algún tipo de ingreso adicional alquilando tu casa por temporadas (o alguna habitación que no necesitas) esto generará unos rendimiento que se deben tributar. Es preciso tener en cuenta que Hacienda ya anunció que vigilaría la correcta declaración de este tipo de ingresos cuando se lleva a cabo el alquiler a través de determinadas páginas web.

Además de los casos mencionados, también puede darse el caso de que lo que se alquile no sea tu vivienda habitual, sino una segunda vivienda, o incluso que seas un inquilino de la vivienda y no su propietario. Cada caso es diferente y necesita de un tratamiento fiscal es distinto. A continuación te contamos más detalles sobre la problemática fiscal en relación al alquiler vacacional.

Alquiler vacacional de la vivienda habitual

Durante el período en el que la vivienda no está alquilada, no se generan rendimientos en el IRPF. Ahora bien, cuando sí lo está, ya sea de manera íntegra o alguna habitación concreta, se entiende que se obtienen rendimientos de capital inmobiliario.

Para el cómputo de los rendimientos, hay que descontar a los ingresos los gastos deducibles, teniendo dicha consideración por un lado todos los gastos necesarios para la obtención de los rendimientos (IBI, intereses de la hipoteca, tasa de basuras, seguros que cubran riesgos de la vivienda, gastos de comunidad, gastos realizados para conseguir el alquiler como el de agencias mediadoras o anuncios o la redacción del contrato…) y por otro, la amortización del inmueble (considerada efectiva cuando, en cada año, no exceda del resultado de aplicar el 3% sobre el mayor valor de los siguientes: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir el valor del suelo).

Debemos tener en cuenta que los gastos deducibles sólo podrán serlo en proporción a la duración anual del arrendamiento, salvo los realizados para conseguir el alquiler como el de agencias mediadoras, anuncios, o los honorarios por la redacción del contrato, que serían deducibles en su totalidad. Al mismo tiempo, no podemos olvidar que la deducción de los intereses y demás gastos de financiación, así como de los gastos de reparación y conservación, se limita como máximo a la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos (importe del arrendamiento), y el exceso que no se pueda deducir un año se podrá deducir en los 4 años siguientes.

Otro factor a considerar a la hora de decidirnos a alquilar nuestra vivienda habitual, es el coste fiscal que puede suponer para un contribuyente que se venía aplicando la deducción por inversión en vivienda habitual. Según la Dirección General de Tributos se pierde el carácter de habitual de la vivienda por su arrendamiento, aunque sea por cortos períodos de tiempo, así como el derecho a aplicar la deducción por adquisición de vivienda habitual a la que se tenía derecho. ¿El motivo? para que constituya la residencia habitual del contribuyente éste debe residir de manera continuada durante al menos tres años, por lo que al alquilarla pierde ese carácter, independientemente de que sea en períodos cortos. Aún así, si posteriormente la vivienda vuelve a adquirir el carácter de habitual, el contribuyente volverá a poder practicarse dicha deducción por adquisición de vivienda habitual desde el primer ejercicio en el que vuelva a residir en ella, con la intención de habitarla con carácter permanente durante al menos tres años desde esa fecha.

La deducción por adquisición de vivienda habitual fue eliminada en la normativa estatal desde el 1 de enero de 2013, pero los contribuyentes que practicaron esta deducción con anterioridad y que hubieran adquirido su vivienda habitual con anterioridad a dicha fecha, pueden seguir aplicando esta deducción. En todo caso, si lo que se alquila no es la vivienda habitual, sino una habitación dentro de ella, no se perdería el carácter de vivienda habitual que permite la deducción

Alquiler vacacional de la vivienda habitual por inquilino

Cuando la vivienda vacacional es subarrendada, el rendimiento recibido por el subarrendador tiene la consideración de rendimiento de capital mobiliario, puesto que para que exista un rendimiento de capital inmobiliario es preciso que el perceptor del rendimiento y el titular del inmueble coincidan.

Alquiler vacacional de la segunda vivienda

El alquiler vacacional puede generar en el IRPF rendimientos de la actividad económica o rendimientos de capital inmobiliario. Se considerarían rendimientos de capital inmobiliario los provenientes de bienes inmuebles que no se hallen afectos a actividades económicas realizadas por el contribuyente. En este caso, a la hora de hacer su declaración de IRPF tendría que distinguir dos períodos: el período en el que la vivienda está alquilada y el período en el que no lo está. Cuando la vivienda esté alquilada, el rendimiento se determina del modo indicado para el alquiler vacacional de la vivienda habitual del contribuyente.

Cuando la vivienda no está alquilada, la normativa tributaria también obliga a la imputación de una renta, al no tener la vivienda la consideración de habitual, y debiendo tributarse en proporción a esos días en los que la vivienda ha estado libre y a disposición de sus dueños. La imputación es de un 2% del valor catastral, o un 1,1% en el caso de inmuebles localizados en municipios en los que los valores catastrales hayan sido revisados, modificados o determinados mediante un procedimiento de valoración colectiva de carácter general, y hayan entrado en vigor en el período impositivo o en el plazo de los diez períodos impositivos anteriores. Deberá determinarse proporcionalmente al número de días que corresponda en cada período impositivo

Alquiler vacacional como actividad económica

En el IRPF, el alquiler vacacional tendría la consideración de actividad económica y los rendimientos obtenidos tendrían tal consideración, cuando para la ordenación de dicha actividad se cuente, al menos, con una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa. También tienen la consideración de rendimientos de actividades económicas las rentas derivadas de alquileres de vivienda de uso turístico que no se limitan a la mera puesta a disposición de parte de los inmuebles durante periodos de tiempo, sino que se complementan con la prestación de servicios propios de la industria hotelera, tales como como restaurante, limpieza, lavado de ropa y otros análogos.

En el IVA están sujetos los arrendamientos realizados en el desarrollo de una actividad empresarial, teniendo el arrendador de una vivienda el carácter de empresario por la explotación de un bien con el fin de obtener ingresos continuados en el tiempo. Sin embargo, están exentos los arrendamientos que tengan por objeto edificios o parte de los mismos destinados exclusivamente a viviendas, incluyendo también los garajes y anexos accesorios a éstas y a los muebles alquilados conjuntamente con ellos.

La exención mencionada no comprende los arrendamientos de apartamentos o viviendas amueblados cuando el arrendador se obligue a la prestación de alguno de los servicios complementarios propios de la industria hotelera (restaurante, limpieza, lavado de ropa…). No se consideran servicios complementarios propios de la industria hotelera los de limpieza del apartamento prestado a la entrada y a la salida del periodo contratado por cada arrendatario, los de limpieza de las zonas comunes del edificio o de la urbanización en que está situado y los servicios de asistencia técnica y mantenimiento para eventuales reparaciones. Si se prestan servicios complementarios propios de la industria hotelera se aplica un IVA del 10%, siendo necesario emitir la factura correspondiente, así como la realización por parte del contribuyente de las declaraciones de IVA, donde consten los ingresos por IVA, del que se restará el IVA correspondiente a los gastos deducibles. Si el alquiler no se lleva a cabo a través de una empresa gestora, en la factura a dicha gestora habrá que incluir el IVA del 21%.

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